長三角區(qū)域規(guī)劃于2010年5月24日，由國務(wù)院正式批準(zhǔn)實施。這是貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)長江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2008〕30號）、進(jìn)一步提升長江三角洲地區(qū)整體實力和國際競爭力的重大決策部署 。2018年11月5日，總書記在首屆中國國際進(jìn)口博覽會上宣布，支持長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展并上升為國家戰(zhàn)略。2019年12月1日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，該規(guī)劃綱要是指導(dǎo)長三角地區(qū)當(dāng)前和今后一個時期一體化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是制定相關(guān)規(guī)劃和政策的依據(jù)。規(guī)劃期至2025年，展望到2035年。

一、長三角一體化形成背景

長三角地區(qū)占有我國1%的人口，卻貢獻(xiàn)了我國20%的GDP總量，已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。長江三角洲地區(qū)包括上海市、江蘇省和浙江省，區(qū)域面積21.07萬平方公里。該地區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，自然稟賦優(yōu)良，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，體制比較完善，城鎮(zhèn)體系完整，科教文化發(fā)達(dá)，已成為全國發(fā)展基礎(chǔ)最好、體制環(huán)境最優(yōu)、整體競爭力最強(qiáng)的地區(qū)之一，在中國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)全局中具有十分重要的戰(zhàn)略地位。當(dāng)前，長江三角洲地區(qū)面臨著提高自主創(chuàng)新能力、緩解資源環(huán)境約束、著力推進(jìn)改革攻堅等方面的繁重任務(wù)，正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期?！兑?guī)劃》的實施有利于這一地區(qū)進(jìn)一步消除國際金融危機(jī)的影響，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不斷提升發(fā)展水平，帶動長江流域乃至全國經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展發(fā)展。

長三角是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在全國經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。長三角一體化發(fā)展具有極大的區(qū)域帶動和示范作用，要緊扣“一體化”和“高質(zhì)量”兩個關(guān)鍵，帶動整個長江經(jīng)濟(jì)帶和華東地區(qū)發(fā)展，形成高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域集群。

把長三角一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略是黨中央作出的重大決策部署。要堅持穩(wěn)中求進(jìn)，堅持問題導(dǎo)向，抓住重點和關(guān)鍵。要樹立“一體化”意識和“一盤棋”思想，深入推進(jìn)重點領(lǐng)域一體化建設(shè)，強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，提升產(chǎn)業(yè)鏈水平。要有力有序有效推進(jìn)，抓好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、細(xì)化落實，把《規(guī)劃綱要》確定的各項任務(wù)分解落實，明確責(zé)任主體。上海、江蘇、浙江、安徽要增強(qiáng)一體化意識，加強(qiáng)各領(lǐng)域互動合作，扎實推進(jìn)長三角一體化發(fā)展。

根據(jù)規(guī)劃，長三角將形成以上海為核心的“一核九帶”空間格局。“一核九帶”：以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運河、沿溫麗金衢線為發(fā)展帶的空間格局。長三角將開展一系列重大改革試驗，包括對具備一定條件和較大規(guī)模的城市賦予立法權(quán)；根據(jù)國家有關(guān)部署開展環(huán)境稅試點，探索開征物業(yè)稅。

區(qū)域規(guī)劃對長三角發(fā)展的戰(zhàn)略定位是：亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國際競爭力的世界級城市群。其中，全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心定位是首次提出。

在長三角一體化發(fā)展中，各地分工明確。上海充當(dāng)操作系統(tǒng)平臺，并在全球、全國吸引一流人才為長三角提供人才、資金、平臺。江蘇的優(yōu)勢在制造業(yè)，浙江的互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，安徽的科教行業(yè)、新型工業(yè)化是亮點。就上海自身發(fā)展而言，背靠廣袤的長三角腹地是最大優(yōu)勢。江浙皖與上海形成良好互動，就能推動要素自由流動。

長三角地區(qū)占有我國1%的人口，卻貢獻(xiàn)了我國20%的GDP總量，已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。2019年長三角地區(qū)正式被納入我國國家戰(zhàn)略規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展已進(jìn)入融合發(fā)展的深度階段，國家層面的上層規(guī)劃為長三角高質(zhì)量、高效率發(fā)展提供重要支撐。區(qū)域產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部協(xié)調(diào)發(fā)展、公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，都加速了地區(qū)人口密度的提升，作為我國房地產(chǎn)發(fā)展較快的區(qū)域之一，長三角區(qū)域一體化規(guī)劃的落地將對區(qū)域房地產(chǎn)會產(chǎn)生哪些深遠(yuǎn)影響？本文將通過對長三角一體化政策、區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r等要素梳理，以期給讀者提供一定啟發(fā)和思考。

二、長三角區(qū)域一體化政策解讀

城市群是我國新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，是拓展發(fā)展空間、釋放空間的重要載體，也是參與國際競爭合作的重要平臺。十九大報告提出要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，全國出現(xiàn)了多個大中型城市群體，如京津冀城市群、珠三角城市群、長三角城市群等。

作為我國城市群中規(guī)模最大、經(jīng)濟(jì)總量最大、一體化程度較高的頂級城市群，長三角地區(qū)中26個城市之間發(fā)展相對平衡，上海以超過3萬億GDP位居全國首位的同時，區(qū)域中已有4個城市超過一萬億，7個城市超過5000億元，扎實的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)為持續(xù)打造長三角一體化發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。然而放眼于全球代表性的城市群，長三角城市群與美國、日本、歐洲、英國的城市群相比還是比較落后，再加之人口基數(shù)大等因素，長三角人均GDP顯得更加落后，這也預(yù)示長三角城市群擁有較大的提升空間與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在此背景下，長三角區(qū)域一體化規(guī)劃出臺。2018年是長三角區(qū)域一體化政策密集中落地的一年，2019年3月，長三角區(qū)域一體化發(fā)展正式被納入政府工作報告，同時要求編制實施發(fā)展規(guī)劃綱要。規(guī)劃綱要中在以下幾方面進(jìn)行了重點部署：

產(chǎn)業(yè)鏈一體化，更講究“以群帶面”

目前，長三角已經(jīng)形成了較為合理的產(chǎn)業(yè)分工格局，三省一市四地經(jīng)濟(jì)各有側(cè)重和特色，互補(bǔ)性強(qiáng)，為一體化發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。一體化即通過城市群的一體化發(fā)展實現(xiàn)資源的高效整合和分配，更強(qiáng)調(diào)城市群內(nèi)部協(xié)同發(fā)展，而不是側(cè)重通過上海要素的輻射和擴(kuò)散支持和帶動周邊地區(qū)的發(fā)展。上海充當(dāng)操作系統(tǒng)平臺，在全球、全國吸引一流人才為長三角提供人才、資金、平臺；江蘇集體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，優(yōu)勢在制造業(yè)；浙江民營企業(yè)眾多，互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速；安徽的科教行業(yè)、新型工業(yè)化是亮點。

基礎(chǔ)設(shè)施一體化，提升區(qū)域合作質(zhì)量

長三角地區(qū)一是實現(xiàn)交通的互聯(lián)互通，如公路、軌道交通、機(jī)場、港口等方面實現(xiàn)互聯(lián)互通；二是在能源互濟(jì)互保，尤其推進(jìn)新能源合作；三是建設(shè)信息網(wǎng)絡(luò)，2020年完成5G部署；四是強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動，推進(jìn)科創(chuàng)走廊建設(shè)，推動產(chǎn)業(yè)跨行政區(qū)域合作；五是加強(qiáng)生態(tài)管理；六是完善一體化的公共服務(wù)，在司法、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、旅游等多方面實現(xiàn)一體化。

交通設(shè)施一體化，縮短時空距離

過高的通行費、不貫通的過橋收費、不方便的“斷頭路”等都會增加運輸成本，阻礙區(qū)域一體化發(fā)展。長三角正在落實打通“斷頭路”，取消省界收費站；同時覆蓋更多的高鐵，擴(kuò)大“1小時經(jīng)濟(jì)圈”的范圍。目前，長三角地區(qū)重點城市軌道交通再建規(guī)模上漲超過60%，互聯(lián)互通建設(shè)有助于促進(jìn)都市圈內(nèi)人員的流動，帶動經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、未來長三角區(qū)域發(fā)展趨勢預(yù)判

長三角一體化將突出上海市對區(qū)域一體化的帶動作用，集中發(fā)展高尖端產(chǎn)業(yè)、布局新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，推動上海市成為總部經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新中心、全球金融中心城市的建設(shè)。在高端人才聚集和先進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)聚集背景下，功能高度混合的產(chǎn)業(yè)社區(qū)、智慧生態(tài)的創(chuàng)新辦公空間都將成為一二線城市辦公發(fā)展的新趨勢。同城化效應(yīng)帶來的城市功能需求多遠(yuǎn)化的背景下，多元化的體驗商業(yè)、生態(tài)宜居的國際社區(qū)、智能一體化的公共服務(wù)體系都將成為新的城市功能趨勢，這也預(yù)示著地產(chǎn)行業(yè)將朝向更為集約、高質(zhì)量、智能化、人性化的方向發(fā)展，城市發(fā)展必將為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的增長機(jī)遇。

一體化示范區(qū)的確立，將推動上海青浦區(qū)、蘇州吳江區(qū)、嘉興市嘉善縣的發(fā)展。長三角一體化規(guī)劃落地，細(xì)化政策也不斷出臺，安徽省、江蘇省、浙江省不斷強(qiáng)化規(guī)劃對接，目標(biāo)設(shè)立區(qū)域一體化先行試驗區(qū)，2018年2月，長三角區(qū)域合作辦公室正式掛牌成立，隨后一體化示范區(qū)被確定，主要位于滬蘇浙兩省一市的交匯處，包括蘇州吳江區(qū)、嘉興市嘉善縣、上海市青浦區(qū)，示范區(qū)的確定將推動這三個區(qū)域的快速發(fā)展。其中，政策支持對三個區(qū)域的交通建設(shè)，包括21條“斷頭路”，其中青浦盈淀路—昆山錦淀公路項目已于5月30日貫通，其余項目也在加緊建設(shè)中；另一方面，青浦區(qū)將與昆山市、吳江市、嘉善縣共建旅游聯(lián)盟，交通基建、區(qū)域合作的加深，都將帶動青浦區(qū)的發(fā)展。

三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展將迎來新機(jī)遇。長三角一直是全國開發(fā)商關(guān)注重點，尤其是一些有挖掘空間的價值低洼地區(qū)。長三角一體化在交通一體化方面著力加強(qiáng)建設(shè)，其交通基建建設(shè)一直高于我國其他城市，交通路網(wǎng)的多元化、一體化、網(wǎng)絡(luò)化使長三角地區(qū)間的聯(lián)系更為緊密，尤其是三四線城市交通的發(fā)展為地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)會，城市外部和內(nèi)部交通路網(wǎng)的日益完善，高鐵、城鐵、地鐵，都將加強(qiáng)地區(qū)間的人員流動，這些都將為三四線房地產(chǎn)市場帶來增量發(fā)展。

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