一、“十四五”時(shí)期發(fā)展新形勢

“十四五”期間，我國將面臨百年未有之大變局，國際局勢正在發(fā)生深刻的變化，國際形勢中的不穩(wěn)定、不確定因素明顯增加，由于主要經(jīng)濟(jì)體增長動能不足，新興經(jīng)濟(jì)體增長勢頭回落，地緣政治因素不確定性持續(xù)加大，新冠疫情防控常態(tài)化，疊加美國單邊貿(mào)易保護(hù)主義對全球產(chǎn)業(yè)鏈布局造成的嚴(yán)重干擾，全球經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入周期性低點(diǎn)。霸權(quán)主義和強(qiáng)權(quán)政治在國際政治、經(jīng)濟(jì)和安全領(lǐng)域中依然存在，以新的“炮艦政策”和新的經(jīng)濟(jì)殖民主義為主要特征的“新干涉主義”嚴(yán)重?fù)p害了許多中小國家的主權(quán)獨(dú)立和發(fā)展利益，也給世界和平和國際安全造成威脅。與此同時(shí)，因種族、宗教、領(lǐng)土等問題引起的地區(qū)沖突此起彼伏，國際犯罪、環(huán)境惡化等跨國問題遠(yuǎn)未解決。但從總體上看，國際形勢緩和的大趨勢沒有改變，以和平和發(fā)展為主題的時(shí)代特征、世界多極化趨勢、經(jīng)濟(jì)全球化以及科技革命新浪潮給我國發(fā)展提供的巨大動力和機(jī)遇，是長期的、可持續(xù)的。

從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢來看，我國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入補(bǔ)短板、促改革的高質(zhì)量發(fā)展階段，創(chuàng)新驅(qū)動將是支撐經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。2020年07月30日，主持中共中央政治局會議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢仍然復(fù)雜嚴(yán)峻，不穩(wěn)定性不確定性較大，我們遇到的很多問題是中長期的，必須從持久戰(zhàn)的角度加以認(rèn)識，加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，“雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)”將成為我國“十四五”規(guī)劃編制的底層邏輯。

二、行業(yè)洞察

我國地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展日趨理性，但房地產(chǎn)市場空間仍然較大，持續(xù)提升的居民收入和城市化水平是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本驅(qū)動力。城鎮(zhèn)常住人口增長、人均住房面積增長和城市更新改造帶來的三大需求將有效支撐我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，預(yù)計(jì)到2030年，我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到9.79億，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將從2019年的40平方米左右升至47.1平方米，城鎮(zhèn)住宅建筑面積達(dá)到461.38億平方米，2019-2030年期間，平均每年住房建筑面積需求為11.42億平方米，如此龐大的建筑需求在全球范圍內(nèi)仍舊是首屈一指的。

房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央仍堅(jiān)持“房住不炒”定位，在流動性合理充裕的宏觀背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)；地方政府因城施策更加靈活，多地從供需兩端出臺房地產(chǎn)扶持政策，調(diào)控政策雖然整體呈邊際改善態(tài)勢，但政府仍保持調(diào)控定力，堅(jiān)守“限購”、“限貸”等主體調(diào)控底線，需求端更多的從放寬人口落戶、降低人才引進(jìn)門檻、加大購房補(bǔ)貼等方面落實(shí)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

從行業(yè)競爭來看，市場競爭日趨激烈，行業(yè)內(nèi)弱勢企業(yè)將面臨兼并重組或退出的風(fēng)險(xiǎn)，而大型企業(yè)由于具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，更容易搶占弱勢企業(yè)原有的市場份額，行業(yè)市場集中度有提升之勢。2020年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)中銷售額在1000億以上的企業(yè)數(shù)量達(dá)13家，較2019年同期增加了1家;銷售額在100-1000億元之間的企業(yè)數(shù)量有所減少;銷售額在50-100億元之間的企業(yè)數(shù)量增加了10家。

受新冠疫情影響，對整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較大沖擊，地產(chǎn)行業(yè)也難獨(dú)善其身，中央多次強(qiáng)調(diào)要加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持流動性合理充裕，“六穩(wěn)”“六保”背景下，行業(yè)資金環(huán)境較為寬松；第二季度開始，各大片區(qū)均回歸正常水平實(shí)現(xiàn)正增長，以長三角、珠三角、京津冀最為亮眼。

長三角地區(qū)：疫情后政府組織有力，復(fù)工速度極快，二三季度在以江浙為核心城市為首，量價(jià)齊漲，土拍市場火熱，價(jià)格攀升下主城區(qū)一二手倒掛現(xiàn)象頻繁，長三角整體表現(xiàn)很好，無論是一線二線，還是其他的三四線城市表現(xiàn)都不錯，這個跟區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、對于貨幣寬松敏感度比較高有一定的關(guān)系。

珠三角地區(qū)：珠三角結(jié)構(gòu)分化現(xiàn)象比較突出。深圳、東莞、惠州的主城區(qū)表現(xiàn)非常好，但惠州臨深的板塊、廣州表現(xiàn)一般，周邊的中山、肇慶、湛江、茂名表現(xiàn)略有遜色。珠三角的回暖是一個點(diǎn)狀的，但是這個點(diǎn)很高，但還不是一個散點(diǎn)狀。

京津冀地區(qū)：北京在疫情期間管控嚴(yán)格，周期長，市場回暖較其他區(qū)域略有延后，周邊的河北在唐山和石家莊的帶動下表現(xiàn)優(yōu)異，天津則主要聚焦與庫存改善，整體表現(xiàn)比較平穩(wěn)。通過疫情間的表現(xiàn)可以看出未來北京依然是京津冀區(qū)域的核心區(qū)域。

華中地區(qū)：湖北最全國疫情最嚴(yán)重地區(qū)，疫情管控嚴(yán)格、經(jīng)濟(jì)受創(chuàng)嚴(yán)重導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的影響極大，疫情恢復(fù)后的集中供應(yīng)又導(dǎo)致行業(yè)競爭激烈，陷入價(jià)格戰(zhàn)，在收項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格降幅10%以上的較多，疫情的沖擊對于湖北來說短期內(nèi)難以恢復(fù)。

西南地區(qū)：四川成西南地區(qū)一支獨(dú)秀，房企爭相強(qiáng)敵，土地價(jià)格與溢價(jià)高居不下，主城供應(yīng)減少，多個板塊一二手倒掛，量價(jià)齊漲，下面市縣較差，房企也紛紛大幅降價(jià)搶收，引發(fā)諸多房企跟隨。重慶地區(qū)價(jià)格回落明顯，主城區(qū)的量價(jià)較穩(wěn)，其中全市被渠道綁架嚴(yán)重，渠道傭金較高。

從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控目的在于穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，要堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。在政策指導(dǎo)下，未來地方調(diào)控分化預(yù)計(jì)進(jìn)一步加劇，三四線城市或?qū)⒙氏瘸鍪?，通過加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房落戶、給予購房補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等手段穩(wěn)定樓市。而在一些熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場監(jiān)管則將保持高壓態(tài)勢，伴隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場相繼得到有效管控，房地產(chǎn)政策環(huán)境也將由緊向穩(wěn)轉(zhuǎn)變。

三、我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)

隨著“房住不炒”長效機(jī)制的建立，在流動性合理充裕的宏觀背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)，融資難的問題仍然是制約企業(yè)發(fā)展的核心因素。從行業(yè)層面來看，堅(jiān)守“限購”、“限貸”等主體調(diào)控底線，要堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展仍是主基調(diào)；從企業(yè)端來看，周轉(zhuǎn)率低、現(xiàn)金流不充足、資產(chǎn)負(fù)債率高、融資難、商辦去化難等問題顯著。

庫存高企，商辦去化難。受疫情影響，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)了先抑后仰的局面，自第二季度開始，地產(chǎn)市場行情逐步回暖，但全國結(jié)構(gòu)分化現(xiàn)象嚴(yán)重，京津冀、長三角、珠三角具有較好的表現(xiàn)，非經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)表現(xiàn)不容樂觀，庫存高企，銷售壓力仍然較大，周轉(zhuǎn)率低。特別是商辦去化難現(xiàn)象尤為凸顯，即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，商辦去化難的問題也是不容樂觀。

資產(chǎn)負(fù)債率高，融資難。“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實(shí)施日益臨近。2020年8月，住建部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。在“去杠桿”的絕對壓力下，融資變難疊加償債高峰，房企面臨的資金鏈壓力空前絕后。

現(xiàn)金流不足，回款難。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，從項(xiàng)目投資和項(xiàng)目批準(zhǔn)、建筑設(shè)計(jì)、房屋建造到房屋的出售或租賃，大概需要2年以上時(shí)間?；诋?dāng)前的抵押政策，商業(yè)抵押付款要等到竣工完成，延長了房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收期。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)速度慢，資金回籠相應(yīng)滯后，給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來較大的壓力。

四、“十四五”期間地產(chǎn)公司何去何從

我國地產(chǎn)行業(yè)日趨理性，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展是未來的主基調(diào)，特別是隨著“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實(shí)施日益臨近，降負(fù)債、控風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、強(qiáng)化現(xiàn)金流管理、組織靈活性差成為地產(chǎn)企業(yè)的重要關(guān)注點(diǎn)。

創(chuàng)新融資模式，降低資產(chǎn)負(fù)債率。按照政策導(dǎo)向，創(chuàng)新融資模式，探索中長期債、產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)融資等模式降低有息負(fù)債；同時(shí)，探索資產(chǎn)證券化，將項(xiàng)目銷售預(yù)收款證券化，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，償還有息貸款。

關(guān)注高周轉(zhuǎn)，提升項(xiàng)目庫存去化。目前國內(nèi)融資成本高，開發(fā)商不可能降低周轉(zhuǎn)速度，特別是一些高杠桿企業(yè)，他們必須快速把產(chǎn)品制造出來賣出去最終換取現(xiàn)金流，在企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)壓縮的背景下，加快周轉(zhuǎn)率就成為一種相對有效的舉措；同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目庫存去化，而非一味的投資建設(shè)，做好“融-投-建-管-退”頂層設(shè)計(jì)，做好投資建設(shè)與銷售的有效平衡，在房地產(chǎn)市場趨緩的背景下，庫存高企，強(qiáng)化項(xiàng)目庫存去化是地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的核心重點(diǎn)。

強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。堅(jiān)持現(xiàn)金為王的理念，強(qiáng)化流動性管理，以項(xiàng)目回款為核心，提升項(xiàng)目回款的效率與質(zhì)量，壓實(shí)回款責(zé)任，加強(qiáng)項(xiàng)目資金回籠，降低應(yīng)收賬款比例；同時(shí)，強(qiáng)化項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)，嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，保證項(xiàng)目按照時(shí)間計(jì)劃有序交付，取得預(yù)售證，增加預(yù)收款規(guī)模。

推進(jìn)組織扁平化管理，提升管理效率。隨著樓市面臨的人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、收入格局等趨勢性因素的變化，中國樓市環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變，未來房地產(chǎn)格局向扁平化發(fā)展將會是一個合理的方向。機(jī)敏靈活和適應(yīng)性強(qiáng)將在很大程度上決定企業(yè)參與市場競爭的成敗，為了能夠快速適應(yīng)市場，加快反應(yīng)速度，企業(yè)的組織架構(gòu)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)變提高效率，由原來偏垂直的管理轉(zhuǎn)向橫向管理，以實(shí)現(xiàn)組織架構(gòu)的扁平化。

作者：漢哲咨詢集團(tuán) 劉建平

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